Как меняются форматы: индустриальный парк

За последние десять лет в сфере индустриальной недвижимости активно развивались новые форматы, что во многом связано с установлением новых мировых стандартов производственной деятельности. Современный производственный комплекс – это не только поиск удачной площадки с развитой инфраструктурой и техническим оснащением. Создание многофункциональной производственной зоны сегодня предполагает учет и минимизацию затрат ради достижения максимальных показателей эффективности. Формат индустриального парка становится одним из тех вариантов, в рамках которого это становится возможно – здесь вести производство не только удобно, но и выгодно.

Индустриальный парк – это технически подготовленная территория, обеспеченная электроснабжением и всеми необходимыми ресурсами для запуска производства в кратчайшие сроки. Формат предполагает создание необходимой защитно-санитарной зоны, а также внешних и внутренних каналов инфраструктуры. Вопросами организации и обеспечения занимается управляющая компания – она занимается обслуживанием комплекса и предоставляет возможность инвесторам-резидентам купить или арендовать конкретный участок в рамках парка. Покупатель или арендатор может разместить на участке производственные помещения, склады или промышленные объекты любого другого типа.

Индустриальный парк обычно предполагает размещение нескольких предприятий в одном месте, что приносит значительную выгоду их владельцам. Например, снижается объем затрат на обслуживание помещений, что позволяет компенсировать часть внутренних издержек. Кроме того, концентрация производств в одном месте обеспечивает быструю настройку каналов связи с внешней городской инфраструктурой. Неизбежный итог – хорошая возможность для предпринимателя-резидента грамотно распределять имеющиеся в его распоряжении временные и производственные ресурсы.

Согласно международной классификации, все индустриальные парки делятся на два типа: greenfield и brownfield. Первые размещаются на неосвоенных территориях с большой площадью (примерно 320 га). Формат greenfield-парка предполагает, что все объекты и инфраструктура возводятся «с нуля». Вторые представляют собой небольшие по размеру комплексы (примерно 65 га), которые открываются на территориях бывших индустриальных центров, где уже возведены промышленные здания и отлажена необходимая инфраструктура.

С 2020 года в России набирает популярность гибридный формат индустриального парка, в рамках которого проект попадает под критерии двух классов. Опираясь на информацию из недавнего отчета АИП (Ассоциации индустриальных парков России), в этом году под эту классификацию попал 21 объект. Обычно такой статус присваивается, если владелец brownfield-парка желает расширить свою территорию за счет приобретения новых земель или же в том случае, когда на недавно приобретенной территории greenfield-парка размещен старый индустриальный объект – старый цех проходит через этапы реорганизации и запуска, и, таким образом, включается в структуру парка.   

По данным отчета АИП за 2021 год, в прошлом году общее число индустриальных парков в России составляло 334 единицы, среди которых 206 объектов работали в штатном режиме, а остальные 128 находились на стадии проектирования или строительства.

Эксперты из ассоциации отмечают, что спрос на индустриальные парки в России активно растет. Из отчета следует, что, начиная с 2013 года, их количество увеличилось в четыре раза, при этом экономический кризис на фоне пандемии практически не повлиял на темпы введения их в эксплуатацию.

В 2020 году на территории всех российских индустриальных парков разместились 227 новых предприятий, которые позволили создать более 21 тыс. рабочих мест. Несмотря на то, что большая часть промышленных парков (135 объектов) расположена в центральной части России, их количество постепенно увеличивается и в других федеральных округах – с каждым годом на карте активных индустриальных парков появляются новые субъекты. Наиболее перспективными с точки зрения развития сегмента регионами сегодня являются Дальний Восток и Северо-Запад, за ними следуют Сибирь и Урал. Такая положительная динамика позволяет развивать промышленный сектор во всех регионах страны, привлекая значительные объемы инвестиций, в том числе из-за рубежа.

Новый формат уже сегодня привлекает большое количество инвесторов. Совокупный объем инвестиций, вложенных резидентами индустриальных парков за 2020 год, составил 1,374 трлн рублей. Доля инвестиций от российских компаний составила 45% от общего годового объема вложенных средств в сегмент. Среди иностранных инвесторов в 2020 году доминировали крупные компании со средним инвестиционным капиталом в 2000 млн рублей. Инвесторами из России в прошлом году чаще всего становились представители малого и среднего бизнеса, готовые вложить в проект в среднем около 200 млн рублей.